2016悉尼墨尔本存在地产泡沫？有没有，自己看！

时 间 : 2016-3-11 14:57:17   编 辑: 管理员

只要关注澳洲房产的朋友们都会看到，从 2013 年初开始，悉尼的房价增长幅度可以说是飞速，去掉通胀后从 2013 年1月到 2014 年 3月涨了超过 16.5%，墨尔本也在同期增长接近 10%。

相对其他首府城市，悉尼和墨尔本的房价上涨比较显著。从数据来看两个城市房价的增长，并不完全是由于收入增涨和建筑成本增涨所致，也就是说存在投机性的行为，这也是与其他城市区分的地方。我不确定可否用「一窝蜂」这个词来部分去理解这个现象。

事实上，从近 15 年的历史来看，澳洲房价从 2003 年开始到 2010 年间也是出现两次大幅的增长，悉尼和墨尔本之外的其他城市甚至是翻倍，佩斯在矿业繁荣的期间，房价几乎是一路上涨。

为什么涨

被提到的最多一点，就是「供需」。

这个理解还是太笼统，供需是经济学原理，仅仅是因为缺房子大家就要付高价来买也是说不通的。还是有多方面的因素凑到了一起。简单的罗列一下，房价上涨以下的政策和市场因素都起到了关键作用：

• 金融体系政策的宽松，更容易获取借款（虽然最近政策已开始收紧）

• 从 2008 年后就一路下降的利息

• 土地供应，也就是房子的确不够

• 鼓励投资的税务系统（负扣税）

• 鼓励首次置业的政策

• 人口数量的不断增长

• 海外投资客户的增加

有些朋友会疑惑，为何澳洲政府又鼓励投资，最近又要求限制投资；即欢迎海外投资，又到处开始查海外人购房？

事实上这原本就是两个概念，比如最近 APRA 要求银行限制投资房借款，我们的理解并不是说投资房的末日到了，而限制的是「过度投资」也就是说如果您只考虑的是从现有房子拿出增值资金，同时只还利息，把「省下」的本金和增值资金利用银行杠杆再投资到市场，然后同样的手段短期内重复。对不起，要 say no 了。

对于海外投资，其实还是有很多人有误解，查的是违规操作，正常如果您是纯海外人士或临居签证通过 FIRB 审批合法购房，是没有问题的。在《2015 澳洲 FIRB 新规草案详解，ATO加入，将向所有海外买家征税》里也有明确的说明。

什么是房产泡沫

房产泡沫从定义上来讲，应该理解为房子价格的快速增长，相对于人们的收入和租金来说达到了不可持续的水平，然后突然下跌。

澳洲的房价在 90 年代到 2000 年初期，相对于收入和房租来说出现过快速增长的情况；2003 年到 2012 年一直房价的增长和收入已经房租增长比率都是非常平稳。再次出现价格涨幅快于收入和租金，就是目前大家所处的最近几年了。

Treasury secretary John Fraser has warned that Sydney is “unequivocally” in a housing bubble.

财政部长 John Fraser “明确”警告悉尼房市有泡沫。

首先从我们角度来说，政府可以提醒民众「谨慎」，特别是悉尼房产市场，还有墨尔本市场，这是好事情。

另一方面我们能看到的是，在如此低的房贷利率情况下，房价一天天涨，许多客户会担心错过市场（fear of missing out），可能还会继续推高价格。

1. 悉尼和墨尔本的房价是很高，但是它也不会因为你觉得很贵就会便宜

在目前供需情况下，我们认为房价不会短期内下降。

可能会出现现在的朋友购买的房子到了 2018 年时候 settle 或者重新估价，也许还是今年的价格，不再那么涨，但不会跌下来。

也就是说，作为买一套房子自己住，或者有一两套投资房的朋友们，长期持有涨或不涨不会太在意，就作为不动产留在手上，没有什么影响。

2. 我们看到的还是当地人为主，还是安家居多

作为贷款经纪，我们看到我们的客户澳洲本地的客户还是主力，并不是说澳洲人，而是说持有 PR 或已入籍的华人占了很大比重，纯粹的海外投资客户可能占有的比例并不到 20%。

同时我们也看到多数的客户还是为了寻求一个住所，不论是购买现房还是有些购买楼花，许多也是考虑到短期的经济压力，通过楼花早一些入市（fear of missing out），但最终这些客户还是为了安家。

真正纯粹的投资客户，并没有占据太大比例，通过许多套房产投资杠杆来赚钱的群体就更加的小了。

3. 自住房的客户市场里，并不会因为利息升高了就出现房价下跌，然而利息上升对投资者就未必了

第一,关于利息：

目前的低利率让许多家庭有了更多的可支配收入，因为还贷压力小了。然而即便如此，因为房价的上涨这是相辅相成的，所以贷款的数额也加大了。

在这种情况下，目前我们可以看到每一个家庭 30%-35% 的可支配收入都用于还房贷，甚至有些家庭达到了 40% -50% 的比例。

第二,关于投资行为：

因为对于自主客户来说利息升了，大不了卖掉房子重新去租房子，或者降低生活标准，我们说挤一挤总会有的，好不容易买一套自主的房子一家老小怎样也不会让贷款还不上。

即便如此，我们不认为会有所谓的「崩盘」，因为这个市场里我们看到的还是为家人安顿一个家的客户们占主导。

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