房价长期2位数上涨率太惊人？看看澳联储、财政部长怎么说？
时 间 : 2016-3-18 12:42:38 编 辑: 管理员
如果你住在悉尼，3年前用60万可以买到房子，但你因为听人家说房价即将下跌所以没下手…
悉尼房价3年内大幅飙升，如今那套60万入手的房子已经价值大约92万，足以让你增加32万澳元，按照今天汇率，将近150万人民币的免税收入。
根据RP Data最新房屋价值指数显示，从1995年12月至2015年11月的过去近20年，澳洲八大首府城市房价累积增长330.5%。
其中悉尼房价累积增长330.1%；墨尔本房价累积增长421.4%；布里斯班房价累积增长259.4%。
目前悉尼的房屋均价是$800,000，墨尔本$632,000，布里斯本$469,000。一些经济学家对澳大利亚的房价颇为担忧，很多省会城市的房价在过去十二年内的涨速都超过了两位数。所以这代表了澳洲房产有泡沫产生吗？
财政部长Joe Hockey：“对海外发言人和海外分析师来说，泡沫论是一个很欠考虑的说法。”
财政部长Joe Hockey认为房产泡沫论是一个没有根据的分析，因为房价增涨源于供应短缺。
“根据澳洲房屋委员会（Property Council of Australia）报告显示，自2004年开始，悉尼的住房短缺数量就达到了5.1万套，目前，悉尼新房一年就短缺2.5万套，预计悉尼到2024年，住宅短缺近20万。”
“对海外发言人和海外分析师来说，泡沫论是一个很欠考虑的说法。”他说，“这些说法根本没有根据，因为我们只是缺少足够的供给来满足需求。”
UBS经济学家Scott Haslem：“在可预见的将来澳洲首府房地产仍然不会出现低价市场”
Scott在一份最新报告中指出，低迷的清盘率只是市场的正常伸缩调节，并不意味着澳洲房地产的衰退，因为房产的前景依赖于居民的需求。
他认为，房地产市场有需求就有动力，除了澳洲正在崛起的年轻刚需以外，外国人也逐渐成为澳洲房市的主要驱动力，尤其是大量中国购房者近期因澳元大幅贬值而对澳洲房市充满兴趣。
虽然悉尼现时的房价已经处于一个比较高的价位，但是房价推高的根本在于供求关系，另外还包括极低的房屋空置率，自我管理的养老金投资，与人口增长不相匹配的新屋建设率，国外需求和供应不足…等等因素。
目前，悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等城市如火如荼的城市建设规划，以及人口增长计划，在可预见的将来澳洲房地产仍然不会出现低价滞销状况。
澳联储行长Glenn Stevens：“我们担忧房价暴涨，但是绝对不想要暴跌”
据《Domain》报道，1月以来悉尼住房拍卖市场再次回暖，之前恢复的买家活跃度得到巩固。 澳联储行长史蒂文斯（Glenn Stevens）称，悉尼房价“暂歇”不会导致房市暴跌。
上周五，蒂文斯对众议院的经济委员会说：“每一个都有一套房产是立足澳洲的根本，当前悉尼和墨尔本人口都大涨，房价暴涨一直持续让人担忧，但是我们绝对不想要暴跌，悉尼和墨尔本房市目前只是在从最近的暴涨中“暂歇”，或许很快这个阶段就会结束。”
2015年已经过去，澳洲房地产市场在经历了三年飞速增长后，后面的走向无疑是值得关注的话题。
Domain集团的高级经济学家Andrew Wilson称悉尼和墨尔本的房价之前飙涨，最可能的结果就是房价继续增长，虽然涨幅减缓，但绝不可能下降。
下面我们来看看其他银行家们对悉尼、布里斯班、墨尔本、黄金海岸的市场判断。房价走势预测
悉尼
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham明确指出，2016年悉尼和布里斯本的房产价值不仅不会下跌，而且还将继续上涨。 Bloxham预计，悉尼的房价2016年将上涨5%到9%，墨尔本和布里斯本将上涨4%到8%，整个澳洲的房价将上涨6%。
布里斯班
SQM Research的总经理 Louis Christopher先生认为来年布里斯班涨幅应当在5%-8%之间，甚至还有机构说SQM的预测太保守，布里斯班增长会破10%。预测数据不同，但基本都是看涨。
黄金海岸
以万达为主的中国企业进入让黄金海岸重新出现巨大的涨幅空间。大量中国游客和移民的涌入，给这个地区的增长带来新的希望，黄金海岸不仅仅是一个旅游胜地，房产业更将不断稳定持续增长中。
墨尔本
据统计，墨尔本房屋价格低于悉尼。但很多专家认为墨尔本的人口按照预计，会从现在的四百多万增长到七百多万。
物业增值的两大因素是人口预算导致的供求关系，以及城市的综合实力指数。墨尔本世界最宜居城市的称号，完善的设施以及充裕的教育资源会有很大可能使墨尔本的房市在接下来5-10年里继续稳定增长。
为何高净值人群热衷澳房产？
澳洲非常吸引海外投资者的一点就是购买房产的首付低，资产组合灵活，投资风险小，金融杠杆充足。
1、10%的低首付让绝大多数人都可负担起
相比于股票，基金等，房产是最为稳定的投资项目，并且澳洲的10%首付是存于信托账户中，受政府监管，还有利息可以拿，完全无风险。
2、澳洲允许海外人士贷款
根据个人情况最高可贷款约70%，轻松以租养息，还允许可以不卖房，直接通过增值部分从银行套现来达到“一套房生两套，两套房生四套”这样的资产组合，利用金融杠杆来达到利益最大化。
3、私有制是其核心基础
澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税、遗产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。
4、政府房屋审批严格
近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年大量人口增长极大的拉动了内需，然而澳洲政府房屋审批严格，尽管近几年为满足住房需求，政府扩大建筑审批量，仍然显现供不应求的局面。
5、超低空置率
按照国际通行惯例，房屋空置率在5%—10%之间为合理区，此时供求平衡，有利于国民经济的健康发展；
而空置率在10%—20%之间为危险区，要采取一定措施，如果空置率在20%以上为严重积压区。
而澳洲的房屋空置率常年基本维持在2%左右，远远低于世界平均值。
地产是长线投资，且地产行业为最稳定、风险最低、投资收益最客观的行业。
随着国内房地产估值过高与供应量过多，加上人民币贬值潮下，部分投资者于近年更多的选择海外房地产作为资产配置的一部分。一方面物业升值潜力较国内高，而且租金回报率高达5-15%，较国内平均2-3%高。
目前，澳洲储备银行采取的扩张性货币政策刺激了地产业的需求，另外，决定澳洲特别是悉尼地产市场的供需因素并没有出现实质性变化，经历短暂的回调后，澳洲地产市场长期依旧是健康的。
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