房产是否升值我们不会先知，我们只是会看数据
时 间 : 2016-4-12 16:30:41 编 辑: 管理员
没错，我们所有的推论都建立在这个最基本的东西上：数据
因为不管媒体怎么解读，数据就是数据，它就在那儿，谁都看得到。
最近的RP Data数据调查显示，澳洲各首府城市空地价格持续上涨，但地块的面积却越来越小！
仅在过去一年，首府城市的空地价格就上升了4.0％。
据图可以看出，悉尼的空地中位价（$410,000）比其他首府城市要高得多。第二位的珀斯仅为$299,000。另一方面，近几年房价增幅最大的悉尼与墨尔本两城，过去一年中空地价格增幅也颇为亮眼，其中墨尔本增幅为23.5％，悉尼为20.2%。
(空地中位价， capital cities vs. regional markets)
( 首府城市空地各项数据 )
与此同时，地块的面积却越来越小。
这些数据提供了对于市场真正有价值的信息。尤其是为什么现在首府城市的住房成本如此之高的原因。在像悉尼这样的房市，如果一块空地的花费就要$410,000，很难想象买了地还有再建个房子得花多少钱。
所以，地价表现如此抢眼，房价又怎么可能会如一些专家所说“大幅下滑”？
可是，如何看待近一段时间显示房价有所回落的数据呢？
诚然，每年第一季度都是房市淡季，而在去年下半年猛烈的一波房价增长之后，迎来一个相对平淡的冷静期完全是不断在重演的历史规律。
如果你有一定的观察力，你会发现，所有对未来的预测，都建立在对历史的精准把握基础之上。
咱们看看悉尼和墨尔本这两大城市的房价历史数据：
如上图所示，澳洲各大首府城市的房价在最近20年总体呈增长趋势，增幅高达330.5%，但同样我们也能看到，在2008年，2011-2012年，房价都出现了不同程度的下滑。在2008年3月-12月期间，房价下跌了6.1%，从2011年3月到2012年5月，房价的跌幅更是达到了6.5%。
需要注意的是，以上曲线表现的是澳洲主要城市房价变化的整体趋势，而这增长的幅度很大程度上受到悉尼和墨尔本的房价飙升的影响。尤其是墨尔本，在1995年到2015年20年间房价猛增了421.4%，紧随其后的悉尼增幅也达到了330.1%。
另外各主要城市的变化周期也略有不同，例如在2004年悉尼的房价出现了下滑，而其他各主要城市只是增幅放缓。在2004年3月到2005年12月，悉尼房价下跌了8.2%，此后几年悉尼的房价而直到2009年3月才恢复到2004年3月的水平。
（2011-2012年间房价趋势）
历史数据表明，最近十年澳洲房价较为明显的两次下跌都跟当时的经济趋势和政府政策有关。2008年的金融危机导致了澳洲房价出现短暂的小幅下滑，而2011年澳洲储备银行提高贷款利率则让澳洲各主要城市的房价遭受更大的重创，并且花费了更长的时间才恢复到下跌前的水平。
如果说过去几个月悉尼和墨尔本房市有所降温，那么，在已知澳洲房价过去也出现过波动周期的情况下，此次波动也就并不可怕。只是此次波动周期有多长，幅度多大，目前很难预测。也许它只是因为正常的季节原因形成的房市淡季，也许会持续一阵子。
同时再结合以下条件：
- 人口持续快速增长
- 利率历史最低
- 经济就业形势乐观
作为投资者，还有什么理由不对澳洲房产市场保持乐观的心态呢？从历史曲线图来看，澳洲房价总体上很明显是上涨的，所以什么时候入市都不为错，只要有耐心，有眼光，终归是能获得理想的收益。
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