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鼓吹澳洲房市要崩盘？到底是专家，还是砖家？

时间 : 2016-4-18 15:40:07 编辑: 管理员

　　前日里一条新闻刷爆了澳洲地产人的朋友圈（尤其是悉尼地产人），“墨尔本CBD公寓均价骤跌30% 恐为楼市泡沫破灭之前奏”，一时间，众多专注悉尼的地产人喜闻乐见，而专注墨尔本的地产人苦不堪言，可谓东边日出西边雨。然而，在这样新闻的背后，我们除了恐慌或者狂喜之外，鲜有人去追寻真相，当然，由于澳洲地产目前的鱼龙混杂，能否辨别消息真假已经是是否专业的一道门槛了，而其实有很多不负责任的地产人，是在这道门槛之外的。
　　我们来还原一下事件的真相。

　　“权威专家”根据一些数据，给出一个结论，再加上FINANCIAL REVIEW的金字招牌，众多华人媒体跟风翻译新闻，造出这么一个势头，墨尔本要崩盘，没有一个人提出质疑，我们来去原文处来还原一下事情的真相吧。

　　原来是有两处物业以低于当时买价的价格在市面上售出，一套原价219.5万的三房售了156.5万，所谓跌幅28.7%；另一套原价132万的两房售价107.5万，所谓跌幅23%

　　而文中没有指出的是两房107.5万澳币，其实是一个市场认可的指导价，而信福佳国际推荐的两房都是60-90万澳币的楼盘，用两个特殊的房源来以偏概全，原来这就是所谓砖家的门道。
　　所谓专家真的就是权威？
　　那些所谓的专家，真的就是权威吗？NO，专家被打脸的事情，难道我们见得还少吗？

　　2001年的时候砖家Neil Jenman就扬言澳洲地产进入两倍的泡沫阶段，
　　2008年砖家Steve Keen扬言房价要大跌40%
　　2011年砖家Steve Keen又扬言房价要在2013年年底之前暴跌
　　2014年砖家Robert说澳洲地产已经进入严重的泡沫阶段
　　但是事实是什么呢，每一次楼市都以强有力回击，很多砖家在预测失败之后销声匿迹，然后在若干年后继续来预测，但是不是每个人都那么幸运，比如之前的Steve Keen，在被打脸之后，他选择愿赌服输，穿上“预测房价错的无可救药”的T恤跑了22公里，同时，他还为此丢掉了工作，然而不知有多少当时听信所谓砖家的预测，错失购房良机的人，后悔莫及。

　　所以这样的新闻，

　　在“呵呵”的同时，真的想问上一句，“砖家，这次，你还敢站出来赌一把吗？”
　　空置率才是检验泡沫的最有效证据
　　其实检验是否存在泡沫，最有效的办法就是查询墨尔本的空置率

　　根据SQM Research权威机构的数据显示，墨尔本的空置率仅仅为1.8%，远远低于传说中泡沫的警戒线。
　　（数据来源：http://www.sqmresearch.com.au/graph_vacancy.php?sfx=?ion=vic%3A%3AMelbourne+City&t=1 ）
　　所以，墨尔本整体的地产，并没有处于泡沫之中，但是，我们在选择物业的时候，需要更加小心，尽量选取本地知名大型开发商的项目，降低风险。

　　连续五年最宜居城市将超越悉尼
　　英国权威财经金融杂志《经济学人》旗下智库分析机构 Economist Intelligence Unit 正式公布了 2015 年度全球宜居城市排行榜。在参与调查评估的 140 个城市中，澳大利亚第二大城市墨尔本力压群雄，在包括医疗卫生、文化、环境、教育以及基础设施在内的一系列衡量标准中，获得最高比分，连续五年问鼎世界十大宜居城市排行榜榜首。
　　所以这样宜居的城市，物业收到热捧，那本来就是理所应当的，物依稀为贵
　　泡沫真相到底是什么？
　　那么真相到底是什么呢？墨尔本的楼市到底是怎么一个情况，这些新闻都是空穴来风吗？NO（不自觉的摸了摸自己的脸），这些新闻不是空穴来风，而是之前的狂热引发的并发症。
　　FINANCIAL REVIEW其实还强调了，并不是所有房价都在跌，这些数据来源于“为数不多”的抛售！看到了吧，这个就是媒体的力量，数据来源于为数不多的现象，而得出的结论却是影射全盘。这是典型的以偏概全，那么回归到现象本身，到底反应了一个怎样的情况？
　　答案其实并不复杂，主要原因为：澳洲的楼市或者说墨尔本之前的楼市太过火热。这么一看，还是有“泡沫”啊，其实不然，我们要要追溯到地产以及价值规律本身，在澳洲因为土地永久产权的因素，本土的实力开发商一般在拍得土地之后，并不会急于马上建房，而是会等一段时间，等待市场跟上脚步比如说Lend Lease或者Mirvac这样的开发商，从年度报表就可以看出，一般当年拿到的地块很少马上进行开发，会有一个囤地的过程。
　　然而，过热的市场导致一大批海外开发商蜂拥而至，疯狂拿地，根据市场经济规律，当所有人都在抢地的时候，土地出让的价格自然会水涨船高，然而，外来开发商却没有耐心进行囤地，一般是当年拍下的土地在DA获批之后（或者是直接购买带有DA的土地）马上进行开发，然而为了追求利润，不得不把房价推到一个高于市场的位置上去。所以，会推出一些类似奢侈品属性的房产，这些房产大多冠有奢侈品的头衔，价格也往往偏离整个市场，在二手房出售的时候，具有一定的难度，不得不进行价格调整，导致上述情况发生。
　　然而就连该新闻本身都说明这种现象属于“为数不多”，但一个楼市泡沫噱头的标题对于一个新闻媒体来讲，更吸引人的眼球，所以，极为不负责任的以偏概全，从而传言整个墨尔本深陷“泡沫”之中。
　　举个很简单的例子，悉尼为例，比如某开发商的奢华公寓以两房500万澳币的奢侈品定位的高价出售，若干年后业主急于用钱，按市场价250万澳币卖出的话，我们可以说整个悉尼房价狂降50%，深陷泡沫危机之中吗？很显然，不能，我们不能以个案来代表整体，同理，墨尔本的案例也是，不能因为几套物业而否定整个墨尔本市场，这是一个极不专业也是极不负责的态度。

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