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数据说话，墨尔本房产市场最强分析，果断收藏！

时间 : 2016-4-26 11:02:30 编辑: 管理员

　　根据澳大利亚房产协会API（Australian Property Institute）2015年６月报告内容，IBE信福佳国际持牌地产公司译编如下：
　　墨尔本房地产市场的魅力在于她是一种运动。市场是上涨还是暴跌？房价继续上涨是否存在泡沫？如果想回答以上问题，我们还得看回本质及回顾历史去发现那些可以和今天市场对比的线索。
　　任何市场都存在上升周期，下跌周期以及平稳周期。因此，当我们使用“下跌”或“暴跌”这个名词时，我们应该明确我们谈及的巨大市场下跌是指市场曲线有一个明显的下跌趋势显示。所有市场发生衰退现象时其需求量是明显下滑的。暴跌是卖家需要通过降低价格来创造需求，从而扭转市场清盘率影响。
　　回顾２００８年及ＧＦＣ全球金融危机时，在２００８年下半年需求及购买力就有明显下降。然而，墨尔本的房价下跌幅度却相对很小。为什么？因为由于当时利率在短时间内地降低以及联邦政府出台的刺激政策，卖家不需要去满足市场情况。
　　与１９９０年经济萧条相比，卖家当时不可能选择持有，因为利率达到１７％高出房子价值的两倍，而现在比过去５年上升８３％，平均每年上涨１３％。
　　我们目前的市场状况呢？２０１５年第三季度的别墅中位价为６８８０００澳元，比２０１０年中位价４２００００澳上涨了３２％，平均每年上涨５。８％。从这些数字为依据，尽管过去１２个月有１０％的上涨而有些地区更高，但并没有超出我们控制的增长。这也不过是过去３０年，每年平均７。６％的增长。如图所示1926-2016年：

　　截止2016年3月31日，澳洲著名权威数据公司CoreLogic RP Data的统计如图所示：墨尔本公寓2016年3月的增长为-0.94%，而同去年3月相比也是有2.51%的增幅的。

　　然而，对于媒体报道墨尔本CBD公寓有下跌30%，澳洲众多地区公寓出现在黑名单上等新闻，
　　IBE信福佳国际认为作为潜在购房者或者投资客户应该正确面对及依据官方数据全面分析：下跌数据的计算方法，不能以特例代表市场趋势；因为市场上上涨的例子比比皆是，要看市场平均趋势。

　　那么何时发生上涨还是下跌，很大程度上依附于供求关系的平衡。当供不应求时，我们经历上涨，当供过于求时，就会有下跌趋势。什么影响市场？
01　需求和供应的关系
　　需求受地理位置，信心指数，可购性，刺激政策，人口增长及下降，及经济情况等影响；
　　供应受可使用的土地，地产发开（公寓别墅等），政府（区域划分，城市规划）及信心等影响；
　　什么促使上涨？
　　>>　供不应求
　　需求受地理位置，信心指数，可购性，刺激政策，人口增长及下降，及经济情况等影响；
　　供应受可使用的土地，地产发开（公寓别墅等），政府（区域划分，城市规划）及信心等影响；
　　什么促使下跌？
　　>>　供过于求
　　由于经济情况导致过多的地产在市场上供应（失业率），金融原因（业主无法支付贷款利息），过量的开发等。
　　墨尔本目前情况
　　>>　供应
　　总体上墨尔本房产有一个限制的供应。然而不同居住地产的种类有不同程度的供应。
　　现存的居住比供应有更强需求的趋势。总的来说是接近中间水平（墨尔本CBD）更多的供应收到限制。澳洲统计局ABS2016年2月获批全澳18025套房子，其中整个维多利亚是5800套。

　　除了填空性建筑以外，新土地是受到城市边界增长限制的。在这些地带的可使用供应土地是为了总体平衡供求关系的，虽然有可能大大加倍供应，也会限制这些地区的价值上涨。
　　>>　需求
　　物业在市场上销售的天数是一个评判市场深度的很好指标，也是买家对物业的安全评断。一般来说，在市场上存留的时间越长，对卖家降低售价的压力就越大。以下的曲线图表示2015年2月墨尔本市区的物业通常是在44天左右卖掉，有趣的是这是一个长期的平均曲线，然而却比2014年2月的30天有个上升趋势。这表明在过去两年房价也不一定有上升。尽管这并不没能代表一个区域的明确需求，但总的来说底供应区域还是会超过市场趋势。

　　下一个图标表明投资者目前正在购买将近1500亿澳元的房产，比2011年几乎翻了一倍。改善性购房者也更加活跃，相对首次置业者却相对稳定。

　　维多利亚州的移民（主要是墨尔本市区）每年都稳定增长。截止2014年底89%的主要移民是来自海外移民，而州际的迁移是稳定上升。澳大利亚统计局ABS2014年-15年墨尔本增长91600，增长比例为2.1%

02　金融
　　联邦储备银行的现金利率与销售量有很大关系。如下图所示，对比蓝线代表每年中位房价的上涨比例与标准贷款利率的关系，我们可以发现在过去的25年里，随着标准浮动贷款利率的上涨都会伴随着房子中位价的负面增长。这代表着房价与利率的正比关系。

03　可购性
　　市场萧条最常见的因素是房屋的可购性对平均买家变得不可持续性。下图表明每年平均收入与贷款70%支付的贷款费用的关系。蓝线代表满足贷款要求的收入百分比。这个图标是起始于1990年每5年一个单位，在1990年平均男性每周50%以上的收入都需要支付贷款。在1995年时这个百分比下降到30%, 然后稳定的上升知道2010，达到44%，而现在是在41%。在过去25年是在39%左右的。

总结
　　墨尔本房地产市场仍然保持强劲，主要归因于受限的供应，净移民人口的增加，投资者高涨的活动以及相对的低利率。房产的萧条通常与不可预见是事件如（ＧＦＣ，全球经济危机），更重要的是受供求关系的影响。墨尔本房产的价格不像悉尼那么高，还没有达到不可持续的增长高度。市场本身就存在上涨，下跌及平稳。墨尔本市场可能会因潜在的一些收紧而会进入一个平稳时期，而这种现象并不能看成是市场下跌。
　　从中长期来看，墨尔本房产市场是健康的，因为从中长期来看人口不断增长需要房子，政府限制开发导致受限的房屋供应不可能产生房子供过于求。市场从来不可能达到完美，市场在一段时间会超出他们本身的更快的上涨，也会在一定时间落后。市场本身会通过一个中期进行这些不平衡的调整。澳洲大利亚房产协会认为，只要中位价没有达到一个高度，也没有遇见的大事件发生，墨尔本房地产市场不可能暴跌。

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