官方数据：政府已发话：新州住房缺十万！
时 间 : 2016-7-6 16:23:16 编 辑: 管理员
前言 前不久，新洲一个叫做“Budget Media Lock-up”的活动全面展开，新州所有重要的媒体都前来参加。在该活动上，财长Gladys Berejiklian说：“与其他州相比，新州有最强劲的经济环境、有最强有力的预算计划。去年新州增加了14万1千8百个就业职位，占了全澳洲的三分之二。”
那政府预算跟房地产趋势有什么关系呢？又会对地产市场有着怎样的影响？下面咱们从印花税、人口增长和市政建设三个方面来看一看这个预算案。
--- 从印花税收入看房市势 ---
预算案重头戏，说的当然是外国人附加税。这是预算案中争议较多、对房地产业影响最大的部分。如果加上联邦政府的拨款，新州的2016-17年度收入预计为770亿，将比上一年增加4.4%，其中交易印花税收入预计有87.7亿，约占11%。
关于印花税的增长预算，报告中是这样说的：“交易印花税预计在2016-17年和未来数年将每年增长2.4%，与最近几年相比，增长率大为减弱。然而，印花税是数额比较大、而且有明显周期性的税收来源，体现着经济周期的变化。其中与住宅交易相关部份的印花税预计在到2019-20年的四年，每年平均增长4.7%，这并不包括海外投资者的额外印花税 。不过目前房市周期比以前的周期都长，历史新低的利率、强劲的人口增长以及持续的供应能力限制，预计会继续支持房地产业的兴旺。
除去海外投资者的印花税转账手续费，2016-17年住宅印花税收入预计增长5.5%。而前一年是13.6% ，之后每年的增长将更缓慢，预计平均4.4%”。
那么在接下来四年，从外国人手上能收多少印花税呢？财长的预测分别是：2.26亿，2.16亿，1.92亿，2.01亿。从这些数据，大家应该可以了解在政府的规划中，新州房市的大概走势将如何。
在记者提问阶段，有人问“征收外国人印花税后，是否对新州房市有信心？”财长的回答，是一个非常干脆的“Yes”，她的根据是维省征收的附加税并没有对房市造成多大影响，而新州的经济要强劲得多。
从2017年1月1日起，海外人士在新州持有住宅土地，需要交0.75%的土地附加税。这个税项没有豁免额，而且也没有主要居所免税优惠。这附加税是在普通土地税之上增加的 ，原有税额不变。 到2019-20财年，这一政策预计在四年间增加1.66亿财政收入。”
--- 住房供应承载着增加劳动人口重任 ---
对新州人口增长，特别是对劳动人口增长的预测，是预算案的另一个大重点。到2056年，新州总人口预计将达到1,120万人。这比现在760万人口多将近50%，比1976年的500万人口更是多出两倍。370万新增人口里，200万则将是由于自然增加——自然人口出生以及人均寿命的延长。另外的170万则是净移民人口的增加。在接下来的40年里，预计平均每年净移民将超过41,000人，它是每年海外移民（60,000人）抵消州际移出人口（19,000人）而成。
房子供应对于州内居民和吸引新移民都至关重要。未来房屋的供给要反映家庭结构的改变，包括家庭内已婚和单身人口的增长，并且配合靠近就业机会的需求。
回顾从2005年起的七年，房屋平均完工量每年仅不到30,000套，不过在过去的几年里有明显回升，七年的低建筑量以及强劲的人口增长，让新州积压了大量住宅需求（尤其是悉尼市）。
自2012年，由于政府的重视，新州的住宅建造量已经有了巨大的提高。然而，过去的政策以及经济条件还是让新州累积了约100,000套的住宅短缺。短期的住宅建造计划以及每年平均43,500的长期规划住宅供给增长，会慢慢填上这个空缺。
按目前房子建造的情况来看，在接下来的几年，房屋短缺的差额将逐渐减少。但是这一空缺何时可以补上，取决于未来住宅的建造、人口增长以及家庭结构的变化。
--- 增加房屋建设受何限制？ ---
这部分内容，要说到政府的大型基建规划了。四年用733亿！这是一个从来没有过的大手笔。为什么？为的是要完成“未来15年，新州每年增加45,000房屋”这个重大任务。
以悉尼为中心的居住区发展，有很多的局限。靠近市区和就业增长区的可开发地段（Green Land）虽然还有，但与过去十年相比，已经越来越少了。由于悉尼被大海、国家公园和大山脉所包围，发展是比较困难的。因此，新建房屋的供应将需要利用棕色地带（Brown Land）的再开发，或者靠增加已有住宅区的人口密度来实现。也就是说，大家可以期待更多的Rezoning出现。
高科技和新增的道路基建会帮助实现目标。举例来说，新的科技将减少在老旧工业地块上整治污染成本。新的基建设施将令居民更方便到达悉尼市中心，或者沿着国际经济走廊，可以从CBD以北去到Macquarie Park商业园，又或者往南去悉尼机场。
良好的道路基建投资是非常必要的，它可以促进悉尼以及新州乡村区域的人口同时增长 ，而且不会降低原居民和新居民的生产力和生活的便捷度 。
除住房之外，必要的基建投资包括学校及医院，公共交通及公路，城市排水以及电网。还包括如购物中心、公园、自行车道以及停车位等等影响人们日常生活的设施。这些基建是由当地和州政府以及私人公司负责的，对于增加的住宅开发提供社区建设支持。
对基建的大投入，还要解决的另一个问题是交通拥堵。据基础设施建设、交通及区域经济发展局预计，2015-16年在全国城市拥堵方面的花销约为$165亿（以2010年的币值计算）。这包括了个人及公司的时间成本、机动车辆成本以及空气污染造成的损失。解决的办法，是建造更多的分流道路和增加公共运输来为高峰期分流，而长期来看，这方面的大投入是不可避免的。
今年的新州预算案，首次把海外移民、州际移民、房价、房屋供应、以及就业机会等多方面因素综合在一起来评估经济的发展。其中一项评估是：新州增加10,000套房屋而其他州没有相应变化，它将会刺激更多人口来到新州，到2050年代中期，就会使新州传统劳动力人口增加超过600,000人。这也将减少人口老龄化的影响并促进经济的增长，帮助提高房价可负担性。而更年轻化的人口以及更强劲的经济发展将会带来更多的就业机会，并促进财政增长。这是新州预算案的指导思想，基于这个认知，我们可以确认政府依然会让房市蓬勃发展的！
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