澳大利亚9月季度经济更新–主要市场正处于上升期

时 间 : 2019-10-24 11:18:12   编 辑: 管理员

于较低的利率以及放宽的放贷政策，主要的首都城市市场在过去的一个季度中开始增强。 

然而，经济仍然低迷，储备金在10月（今年第三次）再次下调现金利率，就业增长也良好。 

建筑审批也显着下降，但这仅适用于一种特定的住宅类型。

主要房地产市场 

最新的CoreLogic Hedonic房屋价值指数发现，主要市场的房屋中位价已开始上涨。 

根据数据，悉尼的房屋中位数价格在9月份增加了1.7％，在本季度增长了3.5％，是该指数中表现最好的。 

悉尼的房屋中位价目前约为805,000澳元，但仍比其价格峰值下跌了近12％。 

这种价值主张是更多的买家和投资者重新进入悉尼市场的原因之一。 

我在今年的一个月中看到开放式房屋和拍卖会上涌入的人们，进一步证明了这一点。 

悉尼的房屋价值从最高点开始下降了约96,000澳元。 

在墨尔本，9月份的房屋中位价也增长了1.7％，本季度增长了3.4％。 

墨尔本的房屋中位价目前约为635,000澳元，自最高峰以来仍下跌了近8％。 

在我们两个最大的首都城市市场中，较低的房地产价格以及降低的利率和贷款可偿还性计算的综合作用使更多的买家进入这些市场。 

根据CoreLogic的数据，9月份布里斯班的房屋中位价增长了0.1％，比上一季度增长了0.5％。 

布里斯班的房屋中位价现在为492,000澳元，仅略低于其峰值。 

布里斯班的市场仍然是投资者负担得起的选择，并且在未来几个月中可能会保持增长。 

利率 

储备银行在10月初将现金利率下调至历史低点0.75％。 

但是，四大银行中没有一家将全部0.25个百分点的减息转嫁给自用借款人，理由是低利率环境的商业压力。 

一些非银行放贷人已经完全削减了利率，而另一些非银行放贷人则将更多利率转移给了仅因利息的借款人，这些人的利率由于近年来的APRA政策而仍然异常高。 

这意味着未来减息对经济的影响可能会减弱，主要放贷人显然不准备进一步减息。 

话虽如此，如果在年底之前再次降低现金利率，我不会感到惊讶。 

当前的低利率确实为现有借款人提供了额外的现金流，并帮助更多的首次购房者和投资者进入了市场。 

建筑批准 

澳大利亚统计局有关建筑批准的最新数据发现，按趋势来看，八月份的住房数量下降了近百分之四。 

不过，更仔细地查看数据，很明显，单位建设正在拖累整体建筑审批。 

根据澳大利亚统计局的数据，8月份批准的私人住宅的趋势估计仅下降了百分之一，这表明对新房和土地的需求仍然强劲，尤其是首次购房者。 

8月份，不包括房屋在内的获批准的住房数量减少了9.2％，自去年初以来一直大幅下降。 

为什么某些建筑物（包括易燃的外墙）以及商业贷款的质量较差的公共传奇成为某些原因的难点。 

新购房者的需求减少意味着许多开发商根本无法达到所需的预售条件，才有资格获得贷款来建设他们的项目。 

根据澳大利亚统计局的数据，8月，在澳大利亚各州和领地，澳大利亚首都领地（27.7％），北领地（8.7％），新南威尔士州（5.4％），维多利亚（4.0％）的住房批准量下降了。趋势方面，昆士兰（2.3％），南澳大利亚（0.9％），塔斯马尼亚（0.4％）和西澳大利亚（0.2％）。 

堪培拉住房批准的急剧减少进一步表明我们的经济疲软。 

显然，联邦政府内部的就业增长也是良性的，这拖累了建筑业。 

失业数字 

失业率保持稳定，但被兼职工人比例的增加所掩盖。 

实际上，获取和惠益分享工作组8月份的数字发现，虽然全职工作增加了7,200人，但非全时工作却增加了两倍，增加了14,700人。 

这是我们失业率的另一个问题，根据美国统计局的数据，失业率看起来很健康，为5.3％，但掩盖了一个事实，即大约8.5％的潜在劳动人口被归类为就业不足。 

这不仅是一个统计数字，它实际上代表了成千上万没有充分发挥作用的人，这通常是因为缺乏就业机会。 

由于过去一年的失业率几乎没有变化，因此工资显然没有压力。 

这是我们的经济趋于平稳，通胀在过去几年中一直顽固地低于美联储设定的2-3％目标范围的部分原因。 

储备金削减现金利率的部分动机是刺激就业增长，但现在判断它能否实现目标还为时过早。 

展望未来 

在下个季度，我认为对投资者来说最好的市场是悉尼和墨尔本，因为目前正在上升。 

价格压力的早期迹象表明，现在有更多人能够获得融资。 

在过去的几年中，悉尼和墨尔本的基本面仍然稳健，但是现金流在各自市场的顶峰时期就成了问题。 

受限制的融资渠道以及可负担性问题意味着潜在的购买者和投资者不得不静观其变。

尽管我认为悉尼和墨尔本市场有潜力，但昆士兰州首都仍然是一个不错的选择。 

鉴于布里斯班的经济承受能力，重要的主要基础设施计划和强劲的人口增长（尤其是州际间的增长），布里斯班仍然有绝佳的购买机会。 

精明的投资者将考虑所有三个首都，但也不会害怕挑选布里斯班最好的房产，而重点将再次转移到南部首都。

文章来源：THE REAL ESTATE CONVERSATION

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