【深度剖析】Hurstville Townhouse 183万背后的故事

时 间 : 2015-3-30 12:11:19   编 辑: 管理员

?星尚导读 相信许多参加了房产拍卖的朋友们都会承认，在刚刚过去的周末是一个弥漫着战火硝烟的周末。因为想要买到地段好、房况佳、面积得当、价格适中的房子，已经不是积极参加拍卖会就可以解决的。

上周六，在悉尼著名的华人区Hurstville, 一处三房两卫十年的旧房，124万的估价，拍出了183万的高价，超出估价整整59万！

参加拍卖会的朋友告诉小编，整个房子就是一个战场，竞拍者以家庭为单位各自为营，相继出价打败对方。

下图就是在周末被拍出183万的三房Townhouse。虽看似没有什么特别，却因地处Hurstville而身价大涨。

没有拍到的买家十分难过，究其火爆的原因，最重要的莫过于“稀缺”二字。

一、土地资源稀缺

在自由市场中供求关系决定价格。

近期可以看到Hurstville这样出名的华人区2周才有1个房子被放出来拍卖。而一开拍就几十上百人抢一个房子，这正是压抑了多年的需求没有被满足。1997年官方统计悉尼房子市场短缺近26000套房子。

在2013年，NSW政府统计出过去5年时间因移民与新生人口上涨速度与可建房土地减少及完工量不足己形成了60000多套严重缺少。而且这种供需矛盾未来18年内越来越严重。

Hurstville的townhouse可以卖出183万的高价并不意外，因为悉尼房子肯定缺，华人区特别缺，Hurstville这样的名校云集、交通便利的华人区贼缺！

想要在悉尼的华人区买到自己中意的地？只有一个字抢！

另外，尽管澳洲幅员辽阔，但70%的国土处于干旱和半干旱地带，中部大部分地区根本不适合人类居住。

即使不提从海外来的移民，澳洲其他城市的居民也都想要来悉尼、墨尔本等首府城市发展。于是澳洲人口主要集中在悉尼这样的首府城市【再一次，供需决定价格】。

从长远看，根据澳洲国家住房供应理事会指出，到2031年，澳洲将迎来人口增长的高峰婴儿潮，住房需求量将多出供应量66.3万套。届时，这样的缺口将再次导致房价大幅上扬。

因此，稀缺是房价不断攀升的重要原因。

二、宽松的货币政策

目前澳洲除了低息的贷款环境，澳元对人民币汇率持续走低，极大地降低了海外投资的成本。然而如果你认为只有海外投资者获利就太天真了，低利率促进了大量的本地居民进入房产市场。

而就在昨天下午，3月23日，《悉尼先驱晨报》在头条的一篇文章中说，澳洲央行有92%的可能性会再次降息！相信这个消息会促使不少人进入房产市场。

三、刚性需求

我们必须要认清的一点是，房子是人们的生活必需品。你可以没有LV包或者宝马车，但你不能让家人没有安居之地。

移民政策的放松让房产需求大幅增加。越来越多的人定居澳洲就意味着越来越多的房产需求，然而土地释放却是有限的。有限的土地释放和强劲的土地需求之间矛盾越大，房价越高。

为何Hurstville的townhouse可以卖出183万的高价？在将Hurstville与悉尼另外两个最大的华人区Burwood和Chatswood对比后不难发现，在强劲需求的推动下，Burwood与Chatswood在过去几年都频现高层公寓以缓解住房需求：

而同期，Hurstville却几乎没有新建的高层公寓。

然而，Hurstville这样热门的华人区需求量绝不少于Burwood与Chatswood。于是就出现了区域性新房严重短缺的现象。一旦Hurstville出现新建公寓，必定会收到大批买家追捧。

四、成本高昂

澳洲搬砖工的薪水是前段时间我们茶余饭后讨论的热点，大家都纷纷表示“妈妈，请让我去澳洲搬砖吧！”。但这透露着一个现实：人工成本的高昂提高了建筑成本，土地的稀缺提高了土地购买成本。

今天我们拿Hurstville的两房高层公寓做例子，作为开发商，在Hurstville这样的名区建房成本大约是多少？

在还没有算入Capital Gain Tax的情况下，成本已经高达约75.3万，所以回头看现在市场上出售的新房价格也是非常合情合理。

以上四点，不仅解释了为何现在房价走高，同时也预示了土地资源稀缺、利率继续走低、首府城市居民越来越多将会持续推高房价。在此，建议大家，入市需趁早！

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