等着澳洲房价跌了再买房？别傻了，最后亏的可能是你！

时 间 : 2015-5-21 14:53:43   编 辑: 管理员

三年前有个朋友就开始和我一起研究澳洲房地产，他是大学做科研的老学究，对任何事情都严谨的近乎保守。他认为房子一定要买的，但不是现在;什么时候呢?等自认为研究明白的时候。三年过去了，他依然住在学校旁边的教师公寓里。而我们当初最早关注过的一个悉尼东区住宅，房价已经从当年均价$45万两房变成现在的$ 85万两房。这真正印证了新南威尔士大学地产投资和开发系Kim 教授的那句话“澳洲房价只升不降”为什么呢?

都是刚需惹的祸!

说到刚需，其实市场上基本所有的定价都是根据需求来定的。如果有人跟你说‘什么什么东西便宜的像白菜价!’可以想想为什么白菜便宜?因为白菜产量大啊，所以$3澳币一颗白菜是正常的，但如果一年全澳州只产10斤白菜，那么一颗白菜至少也要$300了吧。产量少，需求大，这就是价格上升的基本原因。澳州的房地产平均价格几乎没有跌过，ABS的数据显示，从有准确数据的1970年开始，澳洲的房价都是以平均至少5%的增幅在增长，近10年几乎是平均10%在增长。这是什么概念?比如一套70万的房子，它的平均增幅是一年7万，每个月增长6千元，相当于一个澳洲白领的平均工资，并且是税前。

2011年，澳洲短缺的住房估计在23万套左右，人口增长率一直稳步上升，但住房数量的增长已经消沉了相当长的一段时间。根据RP DATA的统计，悉尼平均的清仓时间为25天。在一些好的区域和投资回报率高的区域，每个月平均有280-350人在看房子。

而且未来的刚需还要更加强劲，根据澳大利亚统计局的最新数据，2060年以前澳大利亚人口将超过4000万，而到下个世纪以前人口将超过5000万，这主要是移民增多引起的。在未来50年内，澳大利亚将迎来1000万移民。此次预测是5年来的首次，也是第一次正视数千万人口涌向澳大利亚大城市的现状，而这主要是大量技术移民多引起的。统计局预测，到2060年前墨尔本人口将超过悉尼达到850万，是现在的两倍;届时悉尼人口达到840万，比现在增加80%。面对澳洲的人口持续爆炸式增长，刚需就是最大的课题，每个新澳洲人都需要有个地方住，至少买套房。而先到先得，后来的人当然就要租你的房子，买你的房子了。

你以为澳洲很大?其实能住人的土地很少!

澳洲房产土地稀缺，供不应求，住房需求紧张。根据UDIA,住宅用地审批的严格和漫长，新开发案的高收费、州府基建不足和功能重新划分的不稳定性、规划与许可程序使得土地供应很紧张。尤其是在距离市区30公里以内的土地正在显著减少。根据ABS统计，新南威尔士州公寓的总住房批准率在2014年9月下降了 7%，在过去12个月内，新建房总批准量经历了30%的下降。人口持续上升，住房批建量却下降，这无疑对于本就紧张的供求关系更加雪上加霜，反映到数据上我们就看到了2014年的房屋增幅达到了15.9%!2%的空置率意味着什么?100套房子同一天只有不到两套是空着。你还不让房东空一天打扫卫生么?

首先说说一直挂在嘴边的空置率是个什么指数?空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一，比例越小说明房屋使用量越大，房屋越短缺，反之亦然。按照国际通行惯例，住房空置率在5%---10%之间说明市场比较平衡，短缺或者过剩现象可以正常弥补。根据ABS最新发布的数据显示，2014年澳洲三大首府，悉尼的空置率为1.6%，墨尔本为2.5%，布里斯班为2.2%。租金回报率都在5%左右。面对如此低的空置率，看看每个周末租房的队伍都是至少5-6组抢租的实事，实在没有道理担心房子租不出去。如果还有疑问，你让国内的小伙伴儿们面对平均60.2%的空置率怎么活?

买房的关键不在于这个市场之前涨了多少,现在房价多少,而在于未来还能涨多少;因为比起昨天买房的人,今天买房的人永远要花更高的成本,但是不要忘了,明天再买房花钱更多!

那么明天房价还涨多少?历史数据作为参考很重要,但是专业实事分析更重要!

比如这里有没有规划,未来有哪些增值因素?这里的人口结构如何,未来的人口增长有哪些类?这里的位置怎么样?有什么特点么?这个项目的开发商资质如何?是什么样的开发团队?等等。尤其是一些有政府规划的新区更加是投资的重中之重，如今日大家都津津乐道的CHATSWOOD，10年前也是因为规划使它从北区默默无闻的小站变为北区最贵的住宅区;如5年前还可以50万买两房的RHODES，在规划接近尾声的同时，两房均价已经在$80万以上;如WENTWORTH POINT,15年的规划才进行到早中期，房价已经平均每年增长13.2%，毋庸置疑这将是下一个大悉尼正中心的港湾高级住宅区。

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