澳洲房产投资问答

时 间 : 2015-7-3 15:13:27   编 辑: 管理员

1.投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢?

答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在比较大的城市，墨尔本、悉尼等空置率非常的低，在近市区范围内的房屋，墨尔本地空置率低于2%，悉尼低于3%，也就说一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。因此，依据您物业的条件灵活地设定租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。此外，现在去澳洲留学和移民的人也日益剧增，每周近1700人登陆墨尔本，造成了澳洲租赁市场的火爆，澳洲有超过600万的租客，而且这个数字还在与日俱增。

2.一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?

答：(1)物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价，通常费用介于$700—$1,500/每个季度;(1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同)

(2)市政管理费(Council Rate)通常为$1,200/每年;

(3)排污费(Water Rate)，一般在$1,000-$1,200之间，在澳洲排污费由房东支付的，水电使用费则有租客支付;

(4)土地税(Land Tax)根据土地的评估价的不同而不同，通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同，举例：在昆士兰地区土地价值160,000澳元和在墨尔本240，000澳元以下是不需要缴土地税的。

(5)房屋保险费，公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买，通常在银行的柜台就可以购买，$500—$1,000/每年不等;

3.如果投资人将房产用作短期出租(Holiday Leasing),是否可行?收费标准是什么?

答：如果投资人把房产作为短期出租或假日出租为目的，可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方;通常的管理费用是租金收入的10%—12%不等;同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品，家具和家电的租金等等(租客只支付租金并不支付电费等费用);

4.在澳洲做房产投资，听说有保险公司有可以为投资人承担出租风险的保险品种，费用是多少?是如何保障投资人的利益和权益的?

答：澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种，通常收费为1个月的租金收入，但保险公司会对承保的物业作评估和认定，确认是能够接受的房屋类型，同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。以下是可以保障的相关条款和意外情况:

a)未到期离开的租客 ━ 最多可以保障客户离开6个星期的房租;

b) 拖欠房租 ━最多15个星期

c) 租客签约但拒绝入住 ━保险赔付最多26个星期

d) 未能出租 ━ 52个星期

e) 法律费用支出 ━最多承担5,000澳元

f) 房租损失承担 ━每周最多1,000澳元

5.投资人在澳洲购买房产后，是否需要为租客添置家具等生活设施?

答：通常状况下，不需要为租客准备生活设施，家具等用品;除非客户有特别要求，愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。如果投资人为租客提供家具和家电等设施的情况下，建议投资人购买室内物品的保险，保险条例为您的物业中租客使用的家俱和设施提供保障，部分保障内容如: 因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达5万澳元赔偿;该类型的保险费用为每年每处物业大约225澳元。这种保险是以防万一的必备策略。

6.如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税?

答：需要支付。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税50%，但在12月以后，则只要缴25%即可(同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等)。

7.如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师?

答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。

8.澳洲的会计师是如何收费的?

答：会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年1，000澳元左右。

9.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支?

答：在澳洲除了购房的物业印花税以外, 所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

10.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?

答：海外人士来澳投资买房贷款，一般不受年龄限制，但未成年人士是不能贷款的，如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。而年龄长的人士贷款，一般没有限制，其贷款年限也是最长为30年。

一般澳洲银行和基金公司对于海外投资人士来澳洲投资房地产非常欢迎，表现在贷款的利率，手续，费用等方面都是等同国民待遇。不过条件要求及贷款比率有些不同，例如澳洲居民最高贷款的比例为100%, 而海外居民贷款比例最高为80%。另外，海外居民买房还需要到堪培拉做一个海外投资的批复，即F. I. R.B.的审批, 全称为 Foreign Investment Review Board。这种批复要求海外投资人只能购买全新房产，一般由投资人的律师来帮助申请。

11.澳洲房产投资哪种房产回报率最高?

答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长，还是租金回报?

通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积(Land Component)越大，其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。

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