土地价值固然重要，但真的适合公寓投资吗？

时 间 : 2015-7-22 10:49:41   编 辑: 管理员

导语：不知道你有没有听说过这样一条房地产黄金定律：土地价值是房价上涨的推动力。就连Mark Twain也说过，土地是最佳的投资，因为土地只会“买少见少”。虽说道理很简单，但你能确定这条黄金定律是否适合公寓投资吗?

土地价值比例

根据理论，公寓资本增长的推动力是包括在房价之内的土地价值。当中的机制很简单：一栋大厦有20套公寓，土地总值四百万，即是每一套公寓的地价是二十万。如果一套公寓的售价是四十五万，那么土地价值比例就是44%。很多房地产顾问都建议选择土地价值比例40%以上的公寓。

不过，这个比例在任何地区都适用吗?如果你在布里斯班的Southbank或墨尔本的Docklands拥有房产，你可能会觉得这个理论有点难以置信。根据市政部门及银行估值，以上两个地区的土地价值比例只有5-15%。不过，这不一定就是代表房产的资本增长很低。

市场需求

如果高土地价值比例是房地产的铁规，那么纽约、巴黎甚至悉尼Potts Point的公寓将被视为烂投资。可是在世界上很多富裕的城市，高密度公寓的土地价值比例很低是正常现象。

这些地区的公寓资本增长高于平均水平，原因是回到房地产的另一定律：供求关系。在高密度位置的市场，例如Monaco或悉尼中部，有4000套公寓出售，有兴趣的买家有6000位，即便土地价值比例很低，房价仍然会提高。在这些市场，买家对可用空间的竞争解释了为什么房价仍然上涨。

市场供应

如果我们把情况掉转会怎样?当公寓的供应量超过了买家需求，那么公寓的价值会停滞不前甚至下降吗?这是有可能的。过去15年高层生活越来越受欢迎，很多房子发展为高楼大厦，公寓数目增加，超过买家数目，价格因此停滞不前甚至下降。

问题不在于公寓的土地价值比例低，而是发展比需求跑得更前面。多年后当过度开发阶段结束，房价会再一次上涨。

适用地区

在大部分主要城市周边的郊区，独立住宅是主要的房产类型，只有少量公寓大厦。在这种类型的市场，土地价值比例是很好的指引。但在中高密度住宅区，土地价值比例就不大适合，而“可用空间的竞争”比较值得参考。 数目增加，超过买家数目，价格因此停滞不前甚至下降。

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