租金回报率和房产增值率具体有哪些不同之处？

时 间 : 2015-8-14 15:05:03   编 辑: 管理员

在澳洲买房投资，将房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过，限于环境、政策不同，大家对在澳洲买房后，如何将自己的房产出租获利及管理，了解不多。

一、澳洲政府欢迎海外投资者出租自己购买的房产

投资澳洲房产，出租是最好的获利方式，相比出售或是空置来得更为稳定和持久。据最新预计显示，今年澳洲所有的首府城市房价将继续增长，预测全澳平均增幅为6%左右，投资回报率也就维持在6%的基础上。

延伸：澳洲房产投资回报率高吗?

房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，有什么计算方式?澳洲房产投资回报率又为什么能够维持在较高的水平?

二、如何将自己的澳洲房产出租及相关费用

海外投资者来说在澳洲主要有3种出租方式。除了自行出租，很多开发商会承诺包租，回报率一般在5%左右。业主还可以委托澳洲专业的租赁公司，别墅回报率一般在4%，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。业主出租房屋的流程，也只需要五步到位。

三、租金收入如何征收个人所得税

澳大利亚是高税收国家，中澳的个税制度差异也很大。根据澳洲税法规定，业主必须为包括租金收入在内的投资所得缴纳个人所得税。澳洲的所得税率采用收入累进税制，在上一个财务年度，外国居民的所得税率分级,由最低的32.5%至最高的45%不等。

四、《澳大利亚房屋租赁法》对常见问题的规定

在澳大利亚的房屋租赁法中，对于如何保障业主与租户的利益问题，都已有了相应的法则。如，在确认需要租房后，房客需先向业主缴纳一个月给房东。另外，对于房客恶意损毁、拒交租金与危害邻居等问题，法律同意业主对租客实施驱逐。

详解租金回报率和房产增值率

租金回报率：

一般分为两种方式，前者较适用于一次性付款购房者，后者更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是：

1.租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

2.投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

例1：刘先生在墨尔本的某小区购得一套两室公寓，总价为40万澳元，一次性付款成交。对外出租后租金为2000澳元/月。那么刘先生的租金回报率为：租金回报率=2000×12/400000=6%

例2：假如张先生采用了按揭贷款的方式，首期房款为3成12万元，按揭贷款28万元，月供款约为1900元(供20年)。张先生将其以月租金:2000元出租。此时，投资回报率=(2000-1900)×12/(120000+0)=1%

房产增值率：

因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升，其澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度，即购房三年后可去银行再次评估房产，此次评估价值减去购房时房价的差额，即是你可以领取的房产差额补贴。

房产增值率=(房产售出价格/房产再次评估价-购房时价格)/购房时价格

例：刘先生在2011年在墨尔本购买的40万澳元的房子，购买价格为40万澳元，三年后此处房产的房价增长到65万澳元。此时，房产增值率=(50-40)/40=25%

不同的付款方式和不同的计算方法对于投资回报率的结果影响较大，大家可以根据自身情况选择适用。

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